Investitionen in Eigentumswohnungen lohnen sich langfristig

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren vielerorts gesunken. Bis 2035 sollen die Werte für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wieder steigen: real – inflationsbereinigt – um 0,4 Prozent pro Jahr. Besonders stark fällt der Preisanstieg voraussichtlich in den Groß- und Mittelstädten, den Umlandregionen der sieben Top-Metropolen, in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus.

Dies sind Prognosen des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Studie "Postbank Wohnatlas 2025".

Eigentumswohnungen: Wertzuwachs in 13 Bundesländern

"In Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen weiterhin an. Viele Großstädte und ihr Umland gehören daher zu den Regionen mit relativ hoher Wertentwicklung", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank in Deutschland.

Unter den Bundesländern dürfte der Anstieg der realen Kaufpreise im Durchschnitt in Schleswig-Holstein am höchsten ausfallen. Dort rechnet das HWWI bis 2035 über alle Regionen hinweg mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,7 Prozent, gefolgt von Baden-Württemberg und Bayern (beide 0,6 Prozent). Für drei Bundesländer geht die Prognose von sinkenden Kaufpreisen bis 2035 aus. In Sachsen-Anhalt fallen die Preise im Schnitt real um 0,4 Prozent pro Jahr, in Thüringen um 0,2 Prozent und in Sachsen um 0,1 Prozent.

In diesen Bundesländern sinkt die Zahl der Einwohner laut Beermann am stärksten im bundesweiten Vergleich: "Gleichzeitig altert die Bevölkerung dort überdurchschnittlich, insbesondere im ländlichen Raum. Das führt zu sinkenden Kaufpreisen. Ausnahmen sind die meisten Groß- und Mittelstädte." Eine dieser Ausnahmen ist Leipzig (Sachsen).

Höchster prognostizierter Preisanstieg in Leipzig

Von allen 400 untersuchten deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten wird in Leipzig mit durchschnittlich 1,9 Prozent pro Jahr bis 2035 der höchste Anstieg der Kaufpreise erwartet. Die Gründe sehen die Experten in steigenden Einkommen, und einer wachsenden und sich verjüngenden Bevölkerung. Ein weiterer Faktor sind die im Vergleich zu anderen Großstädten noch relativ günstigen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand: 2024 kostete der Quadratmeter durchschnittlich 3.231 Euro.

Mit deutlichem Abstand zu Leipzig folgen mehrere Landkreise im Umland von Berlin und Hamburg sowie der Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg. Angeführt wird das Verfolgerfeld vom Landkreis Barnim in Brandenburg. Hier rechnet das HWWI mit einem durchschnittlichen realen Preiszuwachs von 1,3 Prozent jährlich bis 2035.

Prognose: Zehn Regionen mit der höchsten Preisentwicklung bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in den deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

* ohne Ferienimmobilien

** Wohnungen im Bestand

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2025); Value Marktdatenbank (2025); Berechnungen HWWI

Wertsteigerung bei Wohnungen in den Großstädten

Auf kommunaler Ebene fallen die Preiszuwächse in den deutschen Großstädten – ohne die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – am größten aus. Dort werden die Kaufpreise bis 2035 voraussichtlich über alle Städte um durchschnittlich 0,6 Prozent pro Jahr steigen, gefolgt von den Mittelstädten mit 0,5 Prozent und den "Top 7" mit 0,4 Prozent. In den Landkreisen erwarten die Studienautoren im Schnitt ein etwas geringeres jährliches Wachstum von 0,3 Prozent.

Gegen den Trend in ihrem Bundesland stehen drei ostdeutsche Städte an der Spitze der Großstädte mit der dynamischsten prognostizierten Kaufpreisentwicklung pro Jahr bis 2035. Neben Leipzig liegt in Sachsen auch Dresden mit einer erwarteten durchschnittlichen Wertsteigerung von real einem Prozent jährlich ganz vorne. Mit Erfurt folgt hier eine thüringische Stadt auf Platz drei (plus 0,9 Prozent).

Prognose: Zehn Großstädte mit der höchsten Preisentwicklung bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern

* Ohne Ferienimmobilien

** Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2025); VALUE Marktdatenbank (2025); Berechnungen HWWI

"Unsere Prognosen zeigen Durchschnittswerte für ganze Regionen. Im Einzelfall können die Preise je nach Lage, Anbindung und Ausstattung stark abweichen", erklärt Beermann. "Wer keine Kapitalanlage, sondern ein Zuhause für die eigene Familie sucht, findet auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen gute Investitionschancen."

Kaufpreisprognose: HWWI-Wohnungsmarktmodell

Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und zu Wohnausgaben und Wohnungsangeboten modelliert. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2024 bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.

Postbank Wohnatlas 2025

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die aktuelle Preisprognose, die Teil zwei der Reihe 2025 darstellt, wurde unter der Leitung der Ökonomin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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