Das kosten Eigentumswohnungen je nach Region

Der Abwärtstrend bei den Kaufpreisen für gebrauchte Eigentumswohnungen in Deutschland hat sich 2024 fortgesetzt, aber deutlich abgeschwächt: Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Kosten gegenüber dem Vorjahr real – also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 2,2 Prozent – um 2,8 Prozent. Zum Vergleich: 2023 lagen die Preise real noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Das sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas 2025, den Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank berechnet haben. Er zeigt, in welchen Regionen die Preise 2024 besonders stark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis im vergangenen Jahr war.

"In vielen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise gesunken, da die Nachfrage trotz gestiegener Reallöhne leicht nachgelassen hat – eine Folge hoher Zinsen, unsicherer Förderbedingungen und steigender Lebenshaltungs-, Bau- und Renovierungskosten", erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. Er geht nur von einer Preisdelle aus und meint, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien wieder steigen werden.

Kaufpreise in den Metropolen fallen überdurchschnittlich

Die sieben größten deutschen Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart waren laut Postbank-Studie besonders betroffen: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind hier 2024 im Schnitt real um 3,1 Prozent gegenüber 2023 gefallen. Im Durchschnitt der sonstigen Großstädte gingen die Preise real um 2,2 Prozent zurück, in den Mittelstädten waren es real minus 2,8 Prozent und in den Landkreisen minus 2,9 Prozent.

"Nach mehreren Jahren besonders starken Wachstums sind die Immobilienmärkte in den Metropolregionen nach wie vor überhitzt", so Beermann. In den beliebten Großstädten plus Umland seien die Bereinigungen besonders deutlich zu spüren. Trotzdem bewegten sich die Preise für Eigentumswohnungen – etwa im Großraum München oder Hamburg – noch auf einem sehr hohen Niveau, das nicht immer gerechtfertigt sei.

Eigentumswohnungen auch im "Top 7"-Umland günstiger

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den "Top 7"-Städten verzeichnete demnach Stuttgart mit minus 5,6 Prozent. In München sanken die Preise real um durchschnittlich 3,5 Prozent, doch nirgendwo sonst in Deutschland mussten Käufer im vergangenen Jahr mehr für den Quadratmeter bezahlen – im Schnitt 8.787 Euro. Zweitteuerste Stadt unter den Metropolen war Hamburg mit durchschnittlich 6.191 Euro, noch vor Frankfurt am Main mit 6.160 Euro pro Quadratmeter.

Auch im Umland der "Top 7" sind die Kaufpreise inflationsbereinigt fast überall gesunken. Die stärksten realen Preisrückgänge verzeichneten die Landkreise Dahme-Spreewald (minus 17,5 Prozent) und Oder-Spree (minus 9,9 Prozent) bei Berlin sowie der Landkreis Starnberg bei München mit ebenfalls minus 9,9 Prozent. Vereinzelt sind die Preise gestiegen: im Landkreis Barnim bei Berlin um 2,5 Prozent und in Duisburg (Metropolregion Düsseldorf) um 0,6 Prozent.

Wohnungspreise: Vergleich der Bundesländer

Unter den Bundesländern fiel laut Postbank Wohnatlas 2025 der durchschnittliche Preisrückgang in Sachsen mit real minus 4,4 Prozent am stärksten aus. Auch in Bayern (minus 3,9 Prozent), Hessen (minus 3,7 Prozent), Baden-Württemberg (minus 3,5 Prozent) und Rheinland-Pfalz (minus 3,4 Prozent) wurden Wohnungen im Durchschnitt aller Regionen deutlich günstiger.

In Thüringen stiegen die Immobilienpreise leicht um 0,2 Prozent. Betrachtet man die Landkreise und kreisfreien Städte, so sanken die Kaufpreise inflationsbereinigt neben dem brandenburgischen Kreis Dahme-Spreewald mit den erwähnten minus 17,5 Prozent im thüringischen Kreis Saalfeld-Rudolstadt (minus 12,7 Prozent) am stärksten. Gegen den Trend gab es vereinzelt auch deutliche Preissteigerungen. Am höchsten waren sie im thüringischen Kreis Altenburger Land mit einem Anstieg um 57,5 Prozent und in der kreisfreien Stadt Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt mit plus 17,3 Prozent. 

Besonders günstig sind die Kaufpreise in den meisten Regionen Mitteldeutschlands. Im Durchschnitt kostete eine Bestandswohnung 2024 über alle sächsischen Landkreise und Städte hinweg nur 1.743 Euro pro Quadratmeter. In Thüringen waren es im Schnitt 1.613 Euro und in Sachsen-Anhalt 1.448 Euro. Die günstigste Region war 2024 der Vogtlandkreis in Sachsen mit durchschnittlich 917 Euro pro Quadratmeter. Auch im thüringischen Landkreis Greiz (951 Euro) und im sächsischen Erzgebirgskreis (995 Euro) lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr noch im dreistelligen Bereich.

Sinkende Quadratmeterpreise in den Ferienregionen

Auch die beliebten Ferienregionen an der Nord- und Ostseeküste und am Alpenrand waren im Jahr 2024 nahezu überall von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen, heißt es im Postbank Wohnatlas 2024. Trotzdem bleiben die Immobilienpreise dort wie auch in weiten Teilen Süddeutschlands auf einem hohen Niveau.

Das gilt besonders für den Kreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt, Föhr und Amrum gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2024 durchschnittlich 8.331 Euro – das ist der zweithöchste Wert in Deutschland. Auch in Nordfriesland sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr real um minus 8,1 Prozent gefallen.

Den geringsten Preisrückgang unter den zehn Regionen mit den höchsten Quadratmeterpreisen verzeichnete der Landkreis Aurich (Niedersachsen), zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören: Hier gingen die Preise für Eigentumswohnungen real nur um minus 1,9 Prozent zurück. Vereinzelt stiegen die Immobilienpreise an der Küste: im Kreis Wesermarsch real um 8,7 Prozent, im Kreis Wittmund um drei Prozent, im Kreis Cuxhaven um 2,6 Prozent (alle Niedersachsen) und im Kreis Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) um 7,6 Prozent.

Postbank Wohnatlas 2025

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den ersten Studienteil des Wohnatlas 2025 darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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