Lichtblick, aber kaum Anlass zur Euphorie für Finanzierer

Das BF.Quartalsbarometer als Sentiment-Index der Immobilienfinanzierer ist im zweiten Quartal 2025 wieder leicht gestiegen – von minus 10,94 Punkten im ersten Quartal 2025 auf nun minus 9,58 Zähler.

Das ist der höchste Stand seit dem zweiten Quartal 2022 mit einem Wert von minus 12,01 – das Allzeittief liegt bei minus 20,22 Punkten (drittes Quartal 2023).

Die Negativskala endet bei minus 25. Ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt, alles darüber wäre eine gute Finanzierungsbereitschaft bis hin zur progressiven Kreditvergabe (plus 25). Den Höchststand erreichte der Index, den Bulwiengesa vierteljährlich für die BF.direkt AG erstellt, im ersten Quartal 2015 mit plus 8,11 Punkten.

BF.Quartalsbarometer Q2/2025

Bafin und Bundesregierung sorgen für bessere Stimmung

"Für bessere Stimmung unter den Immobilienfinanzierern könnte unter anderem die Bildung der neuen Regierung sorgen, auch wenn es angesichts des Koalitionsvertrags und der Ressortverteilung für die Immobilienwirtschaft wenig Anlass zu Euphorie gibt", kommentierte Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, die Ergebnisse.

Positiv sei außerdem der Entschluss der Bafin gewesen, den Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien zu senken. Gleichzeitig schätzt die Bankenaufsicht die Situation bei Gewerbeimmobilien weiterhin als nicht stabil ein. "Diese Einschätzung wird wohl von den meisten Immobilienfinanzierern geteilt und dürfte der wesentliche Grund sein, warum die Stimmung weiterhin nicht gut ist", so Sebastian weiter.

Hälfte der Finanzierer berichtet von steigendem Neugeschäft

Mehrere Faktoren haben den Barometerwert positiv beeinflusst: Nur noch rund ein Drittel (36,8 Prozent) der Umfrageteilnehmer meldeten restriktivere Finanzierungsbedingungen, das sind 8,2 Prozentpunkte weniger als im ersten Quartal 2025. 52,6 Prozent berichteten aber von unveränderten Bedingungen (plus 10,6 Prozentpunkte). Von progressiveren Bedingungen sprachen 10,5 Prozent (minus zwei Prozentpunkte).

Die Hälfte (50 Prozent) der Finanzierer verzeichnete ein neuerdings oder unverändert ansteigendes Neugeschäft. Im ersten Quartal 2025 waren es nur 32,5 Prozent. "Auch wenn das Neugeschäft zunimmt, ist das immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau", sagte Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.Real Estate Finance GmbH, einer Tochtergesellschaft der BF.direkt AG. 

Die Finanzierungsbereitschaft der Banken sei seit 2022 anhaltend eingeschränkt. Die Gründe für die zurückhaltende Kreditvergabe sind laut Carrozza vielfältig. "Das Volumen und die Anzahl leistungsgestörter Immobilienkredite in den Bankbilanzen ist nach wie vor hoch. Hier liegt im Augenblick das Hauptaugenmerk der Institute. Hinzu kommt eine verschärfte Regulatorik, die auch dazu führt, dass die Neukreditvergabe nicht die oberste Priorität bei den Banken genießt."

Projektentwicklungen: Beim Wohnen wieder finanzierbar

Bei den finanzierten Nutzungsarten gibt es im Jahresvergleich mehr Aufgeschlossenheit gegenüber kleineren Assetklassen. Finanzierten im zweiten Quartal 2024 noch 37 Prozent der Befragten Hotelimmobilien im Bestand, sind es nun 52,6 Prozent. Bei Sozialimmobilien wuchs der Anteil von 17,4 auf 31,6 Prozent und in der Nutzungsart Mikroapartments / Studentenwohnen von 50 Prozent auf 63,2 Prozent.

Bei den Projektentwicklungen stieg die Finanzierungsbereitschaft bei Wohnimmobilien für Bauträger und Aufteiler ebenfalls deutlich von 45,7 Prozent auf 60,5 Prozent.

Wenig Bewegung gab es bei den durchschnittlichen Margen. Sie stiegen im Bestand leicht von 224 Basispunkten auf 225 Basispunkte und bei Projektentwicklungen von 331 Basispunkten auf 332 Basispunkte. Die Loan-to-Values von Bestandsimmobilien über alle Nutzungsarten legten im Quartalsvergleich nur geringfügig von 61 auf 62 Prozent zu, während die Loan-to-Costs von Projektentwicklungen etwas deutlicher von 67 Prozent auf 70 Prozent gestiegen sind.

BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird quartalsweise im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analysehaus Bulwiengesa erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima von 110 Immobilienfinanzierern in Deutschland wieder. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.

Der Indexwert setzt sich zusammen aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV- und LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.

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