Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / Zusammenfassung

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein.

Nach der Bestimmung des § 535 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten.^[1]

Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch üblicherweise vertraglich abgewichen und der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichtet. Der Umfang sowie der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Verpflichtung (bei Einzug, während der Mietzeit, bei Auszug) bestimmen sich ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen, da entsprechende gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters nicht existieren. Eine Verkehrssitte, aus der sich die Verpflichtung des Mieters auch ohne Vereinbarung ergeben würde, ist von der Rechtsprechung nicht anerkannt.

• Der Fristenplan im Mietvertrag enthält eine zu kurze Frist.

  Eine vertragliche Verkürzung der üblichen Fristen (3, 5, 7 Jahre) verstößt gegen § 307 BGB. Eine solche Regelung hat nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenvereinbarung zur Folge; vielmehr ist die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam. Es ist unzulässig, die Klausel so auszulegen, dass angemessene Fristen gelten.^[2] Diese Rechtslage gilt auch für Mietverträge, die vor der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2004 abgeschlossen wurden.^[3] Der Vermieter hat die Renovierungsarbeiten selbst zu tragen.

• Die Schönheitsreparaturklausel enthält "starre" Fristen.

  Beispiele:

  1. "Die Schönheitsreparaturen sind mindestens (spätestens) nach Ablauf folgender Fristen auszuführen ..."
  2. "Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre."
  3. "Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen (zum Beispiel Küchen/Bäder 3 Jahre, Wohn- u. Schlafräume 4 bis 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper 6 Jahre."^[4]
  4. "Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von 3 Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von 5 Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen."^[5]

  Die Vereinbarung sog. starrer Fristen ist unwirksam.^[6] Dem Mieter darf der Nachweis nicht abgeschnitten werden, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, hochwertiger Materialien oder besonders schonender Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind.

  Eine wirksame Fristenregelung liegt nur dann vor, wenn hinreichend deutlich wird, dass der Fristenplan lediglich den Charakter einer Richtlinie hat. Dies muss durch einen Zusatz wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" zum Ausdruck kommen.^[7]

  Enthält der Fristenplan zum Teil starre und zu einem anderen Teil weiche Fristen, ist die Regelung insgesamt unwirksam.^[8] Der Mieter muss also auch nicht teilweise renovieren.

• Der Vermieter übergibt die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig, ohne dass dem Mieter hierfür ein angemessener Ausgleich gewährt wird.

  Das formularmäßige Überwälzen der laufenden Schönheitsreparaturen ist in dieser Vereinbarung unwirksam. Dem Mieter wird die Wohnung bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Kostenausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen.^[9] Begründung: So muss er auch die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen.

• Der Mieter wird zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet.

  Beispiel:

  "Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung vor dem Einzug zu renovieren."

  Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Vertragsbeginn zu renovieren, ist unwirksam.^[10] Maßgeblich hierfür ist die Überlegung, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als entgeltähnliche, nachschüssige Verpflichtung gesehen werden muss. Damit stünde es nicht im Einklang, wenn der Mieter zur Beseitigung solcher Abnutzungserscheinungen verpflichtet wird, die ein anderer verursacht hat.

• Der Mietvertrag enthält einen Passus, wonach Schönheitsreparaturen "nach Bedarf" durchzuführen sind.

  Beispiel:

  "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach Bedarf auszuführen."

  Ist vereinbart, dass der Mieter "nach Bedarf" oder "bei Erforderlichkeit" zu renovieren hat, so entfaltet diese Klausel keine Wirkung, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.^[11] Begründung: Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.

• Der Mieter wird zur Endrenovierung verpflichtet (sog. Rückgabeklausel).

  Beispiel:

  "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben."

  Wenn der Mieter verpflichtet wird, die Mieträume bei ...